Ekspertiz, bir gayrimenkulün piyasa değerinin bağımsız uzmanlarca tespit edilmesidir. Çoğu alıcı bunu yalnızca kredi zorunluluğu olarak görür; oysa pazarlık aşamasında da güçlü bir araçtır.
Ekspertiz neye bakar?
- Konum: Ulaşım, okul, sağlık ve ticaret merkezlerine yakınlık.
- Yapı özellikleri: Bina yaşı, yapı sınıfı, kat, cephe, brüt ve net alan.
- Yasal durum: Tapu cinsi, imar durumu, iskân, varsa takyidat.
- Emsal işlemler: Çevredeki benzer mülklerin gerçekleşen satış fiyatları.
- Fiziki durum: Isıtma sistemi, yalıtım, genel bakım düzeyi.
Rapor neden satış fiyatından farklı çıkar?
Ekspertiz, gerçekleşen emsal işlemlere dayanır; satış fiyatı ise satıcının beklentisini içerir. Bölgede ilan fiyatları yüksek ama işlem fiyatları düşükse rapor daha düşük çıkar. Bu bir hata değil, piyasanın gerçek fotoğrafıdır.
Kredi sürecindeki rolü
Banka krediyi ekspertiz değeri üzerinden hesaplar. Rapor satış fiyatının altında kalırsa farkı peşin tamamlamanız gerekir. Bu yüzden yüksek kredi kullanmayı planlıyorsanız, ekspertizin fiyata yakın çıkma ihtimalini önceden değerlendirin.
Pazarlıkta nasıl kullanılır?
Raporda tespit edilen eksikler (yalıtım eksikliği, bina yaşı, iskân sorunu) somut pazarlık kalemleridir. “Bence pahalı” demek yerine rapordaki tespitleri göstermek çok daha etkilidir.
Satıcı için de yararlıdır
Mülkünüzü satışa çıkarmadan önce bağımsız bir değerleme yaptırmak, gerçekçi fiyatlamayı sağlar. Piyasanın üzerinde fiyatlanan mülk aylarca bekler ve bekledikçe “sorunlu” algısı oluşur.
Rapor ne kadar geçerlidir?
Piyasa koşulları hızlı değiştiğinde raporun güncelliği azalır. Uzun süre bekleyen işlemlerde raporun yenilenmesi istenebilir.
