Gayrimenkul yatırımında en sık duyulan cümle şudur: “Kaç yılda kendini amorti eder?” Bu sorunun sağlıklı cevabı, hangi getirinin hesaplandığına bağlıdır.
Brüt kira getirisi
En basit hesap: yıllık kira geliri bölü mülkün satın alma bedeli. 3.000.000 TL’ye alınan ve aylık 15.000 TL kiraya verilen bir daire için yıllık kira 180.000 TL’dir. Brüt getiri yüzde 6 olur.
Bu hesap hızlıdır ama eksiktir; giderleri yok sayar.
Net kira getirisi
Gerçekçi hesap için yıllık kiradan şu kalemleri düşün: emlak vergisi, DASK ve konut sigortası, aidat (mülk sahibine düşen kısım), tahmini boş kalma süresi ve yıllık bakım-onarım payı.
Aynı örnekte bu giderlerin yıllık 30.000 TL tuttuğunu varsayalım. Net kira 150.000 TL’ye iner, net getiri yüzde 5’e düşer.
Amortisman süresi
Mülk bedelini net yıllık gelire bölün: 3.000.000 / 150.000 = 20 yıl. Yani mülk kendini yalnızca kira geliriyle yirmi yılda amorti eder.
Peki değer artışı?
Amortisman hesabı değer artışını içermez. Oysa gayrimenkul yatırımının getirisi kira ile değer artışının toplamıdır. Bu yüzden yalnızca yüksek kira getirisi olan mülke değil, değer artış potansiyeli de taşıyan bölgeye bakmak gerekir.
Pratik bir kural: kira getirisi yüksek ama bölgesi doymuş bir mülk, kısa vadede iyi görünür; kira getirisi ortalama ama bölgesi gelişen bir mülk, uzun vadede genellikle öne geçer.
