Gayrimenkul yatırımında en sık sorulan soru şudur: “Bu daire kendini kaç yılda öder?” Bu sorunun sayısal karşılığı kira çarpanıdır.
Kira çarpanı nasıl hesaplanır?
Formül basittir:
Kira çarpanı = Mülk bedeli ÷ Yıllık kira geliri
3.000.000 TL’ye alınan ve aylık 15.000 TL kiraya verilen bir daire için yıllık kira 180.000 TL’dir. Çarpan 3.000.000 ÷ 180.000 = 16,7 çıkar. Yani mülk, yalnızca kira geliriyle yaklaşık 17 yılda kendini öder.
Düşük çarpan her zaman iyi midir?
Hayır. Çok düşük çarpan çoğu zaman bir uyarıdır:
- Bölgede kira yüksek ama satış fiyatı düşükse, o bölgede değer artışı beklentisi zayıf olabilir.
- Yapı yaşlıysa kira yüksek görünür ama önümüzdeki yıllarda bakım maliyeti getiriyi eritir.
- Kiracı profili istikrarsızsa, boş kalma süreleri hesabı bozar.
Çok yüksek çarpan da tek başına kötü değildir: gelişmekte olan bir bölgede yüksek çarpan, satış fiyatının gelecekteki değeri fiyatladığı anlamına gelebilir.
Brüt değil, net hesaplayın
Yukarıdaki hesap brüttür. Gerçekçi olmak için yıllık kiradan şunları düşün:
- Emlak vergisi
- DASK ve konut sigortası
- Mülk sahibine düşen aidat payı
- Yılda ortalama bir ay boş kalma varsayımı
- Yıllık bakım-onarım payı
Aynı örnekte bu kalemler 30.000 TL tutuyorsa net kira 150.000 TL’ye iner ve çarpan 20’ye çıkar. Aradaki fark üç yıldır — küçük bir fark değil.
Gaziantep’te çarpanlar hangi aralıkta?
Bölgeye ve ürün tipine göre belirgin biçimde ayrışır. Şahinbey’deki küçük metrekareli daireler genellikle daha düşük çarpanla çalışır çünkü kira talebi yoğundur. İbrahimli gibi yeni site bölgelerinde çarpan yükselir; burada beklenti kiradan çok değer artışıdır. Cadde üstü ticari birimlerde ise çarpan sözleşme süresine ve kiracının kurumsallığına göre çok değişir.
Karar verirken
Kira çarpanını tek başına değil, üç veriyle birlikte okuyun: bölgenin son beş yıllık değer hareketi, mülkün teknik durumu ve kiracı bulma kolaylığı. Bu üçü uyumluysa çarpan anlamlıdır; değilse yalnızca bir sayıdır.
Portföyümüzdeki her ilan için bu hesabı sizin adınıza çıkarıyor, varsayımları açıkça paylaşıyoruz.
